三條紅線(xiàn)下，房企行動(dòng)起來(lái)了。
9月9日晚，陽(yáng)光城宣布了引入戰(zhàn)投的消息。公告顯示，泰康人壽及泰康養(yǎng)老與陽(yáng)光城第二大股東上海嘉聞投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上海嘉文”）簽訂《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定泰康人壽及泰康養(yǎng)老通過(guò)協(xié)議受讓的方式，從上海嘉聞受讓公司13.53%的股份（其中泰康人壽受讓 8.53%股份，泰康養(yǎng)老受讓 5.00%股份），轉(zhuǎn)讓價(jià)款約33.78億元 。
三道紅線(xiàn)出臺(tái)后，按照半年報(bào)數(shù)據(jù)，陽(yáng)光城作為踩中兩條線(xiàn)的房企，情況還算可控。但多年來(lái)高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的策略下，若舉債受限，企業(yè)將面臨危機(jī)。所幸，陽(yáng)光城很快就與泰康對(duì)上了眼，不至于像泰禾那樣狼狽。但泰康的要求，卻比萬(wàn)科多得多。
根據(jù)陽(yáng)光城半年報(bào)，股份轉(zhuǎn)讓后，上海嘉文將成為第六大股東，泰康人壽及泰康養(yǎng)老將分別成為第四、第五大股東。前三大股東分別為福建陽(yáng)光集團(tuán)有限公司（持股18.77%）、東方信隆資產(chǎn)管理有限公司（持股15.15%）、福建康田實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（持股10.06%）。
公告發(fā)布前，陽(yáng)光城9月9日股價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)異動(dòng)，在13：15漲停，9月10日開(kāi)盤(pán)后再次漲停。這一方面是由于，陽(yáng)光城在公告中坦誠(chéng)寫(xiě)道：“泰康人壽、泰康養(yǎng)老將為拓展上市公司融資渠道、增強(qiáng)上市公司競(jìng)爭(zhēng)力貢獻(xiàn)自己的力量。”
另一方面，則是陽(yáng)光城與泰禾的十年之約。
具體而言，對(duì)于陽(yáng)光城而言，要保持較快的發(fā)展速度，融資拿地是基礎(chǔ)，而公司的資金成本已經(jīng)越來(lái)越貴，最近幾期負(fù)債平均融資成本超過(guò)了7%，而行業(yè)平均水平為6%。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2019年陽(yáng)光城發(fā)行的多筆美元債票面利率在10%上下，今年1月份陽(yáng)光城在新交所發(fā)行的一期規(guī)模3億元，為期3.2年的美元債，票面利率已經(jīng)達(dá)到9.25%。
“陽(yáng)光城這兩年全國(guó)化的布局不斷加快，同時(shí)也通過(guò)各類(lèi)項(xiàng)目收并購(gòu)獲得了較好的發(fā)展。但是其也面臨很多壓力，包括負(fù)債方面的壓力，以及全國(guó)市場(chǎng)的擴(kuò)張等。對(duì)于陽(yáng)光城來(lái)說(shuō)，其財(cái)務(wù)操作能力較好，能夠充分利用此類(lèi)能力降低融資成本。而在今年疫情沖擊下，其也依然需要尋找低成本的資金。積極引入險(xiǎn)資，尤其是以戰(zhàn)投的名義導(dǎo)入，有助于其資金面的改善。”知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)指出。
近年來(lái)，由于激進(jìn)發(fā)展，陽(yáng)光城的負(fù)債一直居高不下。對(duì)此，公司管理層本不以為意。8月13日，陽(yáng)光城執(zhí)行董事吳建斌才剛剛在公開(kāi)演講中表態(tài)：“企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)快速的發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，就必須繼續(xù)要追求高周轉(zhuǎn)的打法，而且在相當(dāng)一段時(shí)間，高財(cái)務(wù)杠桿是根本降不下來(lái)，一是沒(méi)有這個(gè)條件，二是也沒(méi)有降的理由，三是它能夠推動(dòng)公司的快速發(fā)展，從心理上也不需要（降）。”
他還稱(chēng)：“公司的負(fù)債和規(guī)模就像一個(gè)天平，天平的左邊是負(fù)債，右邊是規(guī)模，中間是利潤(rùn)。當(dāng)負(fù)債重的時(shí)候，規(guī)模這個(gè)天平就要向上走，也就是加杠桿的過(guò)程，企業(yè)的規(guī)模就可以做大。當(dāng)負(fù)債減輕，規(guī)模必然會(huì)下降，債務(wù)和規(guī)模之間的支撐點(diǎn)就是利潤(rùn)。”
但8月20日，央行、住建部將召集部分房地產(chǎn)公司面談，為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模，出臺(tái)了一項(xiàng)房地產(chǎn)融資新規(guī)，并設(shè)置了“三道紅線(xiàn)”，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)：第一，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；第二，凈負(fù)債率不得大于100%；第三，現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
并且，監(jiān)管部門(mén)將根據(jù)三道紅線(xiàn)的觸線(xiàn)情況，對(duì)房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。所謂有息負(fù)債，是指銀行長(zhǎng)期借款、發(fā)行債券等，是房企常用的融資方式。
具體而言，如果三線(xiàn)均超出閾值為紅色檔，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，則不得新增有息負(fù)債；如果碰到兩條線(xiàn)，負(fù)債年增速不得超過(guò)5%；碰到一條線(xiàn)，負(fù)債年增速不得超過(guò)10%；三條線(xiàn)都未碰到，負(fù)債年增速不得超過(guò)15%。
根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，陽(yáng)光城截止到6月30日，資產(chǎn)負(fù)債率為83%，凈負(fù)債率高達(dá)114.98%，現(xiàn)金短債比為1.32，踩中兩條紅線(xiàn)，有息負(fù)債年增速不得超過(guò)5%。
所幸，陽(yáng)光城近年來(lái)也在有意識(shí)地控制負(fù)債。根據(jù)財(cái)報(bào)，2017-2019年和2020年上半年里，陽(yáng)光城有息負(fù)債分別為1134.89億元、1126.13億元、1123.21億元和1121.61億元，逐年下降，符合監(jiān)管要求。
不過(guò)，對(duì)于控制負(fù)債和引入戰(zhàn)投，朱榮斌似乎早有打算。在4月召開(kāi)的2019年業(yè)績(jī)會(huì)上，他就表示，年初陽(yáng)光城便明確了全年的工作任務(wù)，即一個(gè)堅(jiān)持、兩個(gè)方向和六個(gè)目標(biāo)。這份目標(biāo)清單包括：在全年保證有息負(fù)債不增加，財(cái)務(wù)指標(biāo)不惡化的前提下，實(shí)現(xiàn)3000億-5000億元新增貨值，引入戰(zhàn)略投資人，提升股債資本市場(chǎng)認(rèn)可度等。
因此，最近幾個(gè)月，業(yè)內(nèi)均在猜測(cè)陽(yáng)光城的投資人是誰(shuí)，這次終于有了答案。對(duì)于受讓陽(yáng)光城股權(quán)，泰康方面稱(chēng)，主要基于看好上市公司未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿?，以獲得上市公司穩(wěn)定的股息分紅，分享長(zhǎng)期價(jià)值投資收益。
這不是套話(huà)，也不像其它投資方只是基于自身判斷給出的美好預(yù)期，而是有實(shí)打?qū)嵉谋Ｕ?。長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿κ侵?，?yáng)光城控股股東陽(yáng)光集團(tuán)向泰康做出承諾，以2019年陽(yáng)光城40.2億元?dú)w母凈利潤(rùn)為基礎(chǔ)，2020年至2024年間，陽(yáng)光城歸母凈利潤(rùn)每年年均復(fù)合增長(zhǎng)率不低于15%，5年累積歸母凈利潤(rùn)數(shù)不低于340.59億元。值得注意的是，按照340.59億元的累積凈利潤(rùn)計(jì)算，陽(yáng)光城歸母凈利潤(rùn)的平均年增長(zhǎng)率應(yīng)高于18.13%。
這還不夠。陽(yáng)光城還承諾，2025-2029年間，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)數(shù)分別為101.72億元、111.90億元、123.08億元、129.24億元和135.70億元，平均年增長(zhǎng)率為7.5%。如果增幅或累計(jì)歸母凈利潤(rùn)金額不達(dá)標(biāo)，則陽(yáng)光集團(tuán)給予上市公司現(xiàn)金補(bǔ)償。
穩(wěn)定的股息分紅，則是指在協(xié)議中，陽(yáng)光城向泰康保證，每年至少進(jìn)行一次現(xiàn)金分紅，并保證每年度以現(xiàn)金方式分配的利潤(rùn)應(yīng)不低于當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的可分配利潤(rùn)30%。此外，陽(yáng)光城將選舉兩名來(lái)自泰康系的候選人為公司董事。
“類(lèi)似規(guī)定其實(shí)就是要求陽(yáng)光城具備持續(xù)的經(jīng)營(yíng)和收益能力。這也體現(xiàn)了此類(lèi)險(xiǎn)資對(duì)于陽(yáng)光城價(jià)值投資的認(rèn)可。某種程度上，有類(lèi)似10年的鎖定期，恰使得陽(yáng)光城可以獲得更好的險(xiǎn)資注資，有助于實(shí)現(xiàn)更好的企業(yè)經(jīng)營(yíng)。當(dāng)然反過(guò)來(lái)其后續(xù)也需要在經(jīng)營(yíng)方面持續(xù)發(fā)力，若是要實(shí)現(xiàn)此類(lèi)業(yè)績(jī)，至少要求此類(lèi)企業(yè)加快土地收購(gòu)或招拍掛拿地，這樣才能確保后續(xù)10年企業(yè)成長(zhǎng)性較高，進(jìn)而給相關(guān)險(xiǎn)資相應(yīng)的投資回報(bào)。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)。
2018年，陽(yáng)光城歸母凈利潤(rùn)30.18億元，同比增長(zhǎng)46.36%；2019年，陽(yáng)光城歸母凈利潤(rùn)為40.2億元，同比增長(zhǎng)33.21%；2020年上半年，陽(yáng)光城歸母凈利潤(rùn)17.03億元，同比增長(zhǎng)17.53%。只要保持近幾年的節(jié)奏，應(yīng)該還是可以完成。
作為近年殺出的黑馬，也是閩系激進(jìn)派的代表，陽(yáng)光城曾創(chuàng)下三年十倍的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)神話(huà)。
15歲那年，林騰蛟就立下了“做陳嘉庚式成功的中國(guó)人”的志向，在他眼里，建筑、教育都是“百年大計(jì)”。因此，1995年，林騰蛟剛從新加坡留學(xué)歸國(guó)，就在福州投資創(chuàng)辦了福建陽(yáng)光集團(tuán)。1996年，他在廈門(mén)開(kāi)發(fā)了首個(gè)項(xiàng)目“陽(yáng)鴻新城”，在福州市中心建起了陽(yáng)光假日大酒店，還在福州馬尾創(chuàng)辦了陽(yáng)光國(guó)際學(xué)校，這三個(gè)項(xiàng)目都收獲了不錯(cuò)的回報(bào)。
1997年，林騰蛟在福州市中心開(kāi)發(fā)了地產(chǎn)與教育相結(jié)合的陽(yáng)光城小區(qū)，這也是“陽(yáng)光城”的名字由來(lái)。在當(dāng)時(shí)較為超前的“地產(chǎn)+教育”概念，受到了當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的歡迎。2002年，林騰蛟成功收購(gòu)上市公司“石獅新發(fā)”，后來(lái)正式更名為陽(yáng)光城集團(tuán)。上市后的2004年，陽(yáng)光城走出福建，啟動(dòng)全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略，創(chuàng)建了酒店與地產(chǎn)嫁接的上海天驕大廈。
彼時(shí)，陽(yáng)光城的銷(xiāo)售規(guī)模還很小，但林騰蛟逐漸有了野心。2006年元旦，38歲的林騰蛟召開(kāi)馬堡戰(zhàn)略研討會(huì)，提出“聚焦地產(chǎn)”的決策。“在這個(gè)會(huì)上，我們豪邁地提出了2010年地產(chǎn)板塊銷(xiāo)售達(dá)100億元的目標(biāo)，而當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售規(guī)模不過(guò)2億?？墒堑搅?010年，銷(xiāo)售額只達(dá)成40億元。有人看笑話(huà)，但我很坦然，因?yàn)榻M織的進(jìn)步是明顯的。”林騰蛟在接受《新民周刊》采訪(fǎng)時(shí)回憶道。
陽(yáng)光城集團(tuán)助理總裁兼營(yíng)銷(xiāo)管理中心總經(jīng)理陳友錦在接受《新民周刊》采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，2007年左右的陽(yáng)光城在福州做的豪宅很有名，而當(dāng)時(shí)福州的地產(chǎn)項(xiàng)目，占到了陽(yáng)光城地產(chǎn)項(xiàng)目的大多數(shù)。也是在那時(shí)，憑借在乙方的出色表現(xiàn)，陳友錦被林騰蛟挖到了陽(yáng)光城。這也是林騰蛟挖人的開(kāi)始。
2010年沖擊百億受挫后，林騰蛟將希望轉(zhuǎn)向職業(yè)經(jīng)理人，他看中了陳凱。陳凱的履歷的確讓人無(wú)法不心動(dòng)——畢業(yè)于浙江大學(xué)建筑設(shè)計(jì)與理論專(zhuān)業(yè)，畢業(yè)后進(jìn)入華潤(rùn)置地，后加入龍湖，深得吳亞軍器重，引領(lǐng)龍湖走出重慶成為布局全國(guó)的綜合性開(kāi)發(fā)商，在戰(zhàn)略布局與梳理公司體系方面十分擅長(zhǎng)。
據(jù)悉，陳凱號(hào)稱(chēng)當(dāng)年福建省最貴的CEO，而他也沒(méi)有讓林騰蛟失望。2011年，陽(yáng)光城銷(xiāo)售額僅23億元，陳凱加入后，陽(yáng)光城將總部搬到上海，除了繼續(xù)堅(jiān)持“區(qū)域聚焦、深耕發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略外，他進(jìn)一步制定“一帶多點(diǎn)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，以及“高周轉(zhuǎn)+低成本”、“豐富產(chǎn)品線(xiàn)+精選城市”、“股+債”的多元融資策略等多項(xiàng)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，當(dāng)年陽(yáng)光城銷(xiāo)售額就達(dá)到百億，2013年翻倍增長(zhǎng)至220億，2014年進(jìn)一步增長(zhǎng)至231億，三年十倍。
或許是2014年增速的下降讓林騰蛟不太滿(mǎn)意，2015年1月，陽(yáng)光城公布了陳凱離職的消息，曾帶領(lǐng)福州團(tuán)隊(duì)連續(xù)三年蟬聯(lián)福州樓市冠軍的福州公司總經(jīng)理張海民成為陽(yáng)光城新一任公司總裁。在張海民的帶領(lǐng)下，陽(yáng)光城成為“并購(gòu)之王”，并且主張精耕一二線(xiàn)，但由于并購(gòu)來(lái)的部分項(xiàng)目不能快速周轉(zhuǎn)，2015年、2016年陽(yáng)光城增速也沒(méi)有恢復(fù)曾經(jīng)的輝煌，分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額310億元、487億元，同比增速34%、57%。
于是林騰蛟覺(jué)得，還是得挖人。2017年，碧桂園原聯(lián)席總裁朱榮斌以及高管吳建斌加入，陽(yáng)光城戰(zhàn)略發(fā)生轉(zhuǎn)變，開(kāi)始下沉三四線(xiàn)、關(guān)注短平快項(xiàng)目， 增速有所上升。2017年至2019年，陽(yáng)光城的合約銷(xiāo)售金額分別為915億元、1629億元、2110億元，同比增速分別高達(dá)88%、78%、30%。
可以看到，2019年，受調(diào)控收緊影響，陽(yáng)光城雖然跨越2000億，但增速大幅放緩。對(duì)此，朱榮斌稱(chēng)：“規(guī)模我們會(huì)持續(xù)追求，名次也在意，但不能太在意。到了2000億元規(guī)模，在一些指標(biāo)方面不會(huì)像過(guò)去那么敏感。2020年，陽(yáng)光城的目標(biāo)是‘2000億+’。”十分保守。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至8月底，陽(yáng)光城全口徑銷(xiāo)售額已達(dá)1280億元，實(shí)現(xiàn)2000億目標(biāo)的64%。目前來(lái)看，陽(yáng)光城要達(dá)到監(jiān)管要求也不算太難，引入泰康后，資金也有了一定保障，應(yīng)該還是有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展。
（本文首發(fā)鈦媒體，作者 | 石萬(wàn)佳）
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