隨著最新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）公布，房地產(chǎn)市場(chǎng)再迎利好。
2月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，央行將1年期LPR維持在3.45%不變，5年期以上LPR由4.20%下調(diào)至3.95%。
值得一提的是，這是2023年6月央行宣布下調(diào)5年期以上LPR10個(gè)基點(diǎn)后，再次下調(diào)LPR，且下調(diào)幅度達(dá)到25個(gè)基點(diǎn)，這也是自2019年8月房貸利率轉(zhuǎn)為“LPR+基點(diǎn)”模式以來(lái)的歷史新低。
圖源：中國(guó)人民銀行官網(wǎng)
其中，5年期以上LPR是中長(zhǎng)期企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款定價(jià)的主要參考基準(zhǔn)，此次5年期以上LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為將有利于穩(wěn)定信心，促進(jìn)投資和消費(fèi)，也有助于支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
事實(shí)上，LPR下調(diào)的風(fēng)聲在市場(chǎng)間早有流傳。
去年12月，六大國(guó)有銀行集體下調(diào)中長(zhǎng)期存款利率，曾讓外界猜測(cè)是LPR與MLF下行的前兆。彼時(shí)有觀點(diǎn)表示，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步恢復(fù)，需要貨幣政策發(fā)力，2024年繼續(xù)降準(zhǔn)降息是大概率事件。光大證券也曾透露，有逾半數(shù)的投資者預(yù)期2024年1月MLF利率會(huì)下調(diào)。
今年1月25日，央行先是下調(diào)了再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。而后在2月5日，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放約1萬(wàn)億元中長(zhǎng)期低成本資金，一系列政策措施有效降低了銀行中長(zhǎng)期負(fù)債成本。
兩天前的2月18日，央行開(kāi)展1050億元公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作和5000億元MLF操作，中標(biāo)利率分別為1.8%和2.5%，均與此前持平?；谝幌盗姓叽胧?，有業(yè)內(nèi)人士表示，MLF連續(xù)超額續(xù)作，銀行體系流動(dòng)性合理充裕，LPR下降的可能性較大。如今看來(lái)，靴子終于落地。
對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向鈦媒體APP表示，“此次LPR下調(diào)為歷史上有記錄以來(lái)最大下調(diào)幅度，過(guò)去最大下調(diào)也僅僅15個(gè)基點(diǎn)。”而之所以大幅度下調(diào)，一方面在于前面講的樓市需求端基本面依舊疲弱，居民加杠桿購(gòu)房的預(yù)期較低；另一方面，開(kāi)年大幅度、一次性下調(diào)，一次性到位，避免擠牙膏，產(chǎn)生“利率還會(huì)下調(diào)，再等等買(mǎi)房和貸款”的市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力觀望。此次將紅利一次性釋放到位，產(chǎn)生明顯的降成本效應(yīng)，促進(jìn)居民貸款買(mǎi)房。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉亦指出，過(guò)去的降息目標(biāo)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，通常都是只降1年期LPR，本次“不對(duì)稱降息”只降了5年期以上LPR，其目標(biāo)是穩(wěn)樓市，“穩(wěn)樓市才能穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”。
同時(shí)，張大偉認(rèn)為“本次降息主要影響一線和二線城市”。他表示，過(guò)去一年全國(guó)房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了超1000次的調(diào)整，其中大部分是寬松政策，使得目前只有少數(shù)一二線城市還維持在LPR周?chē)鷥?nèi)。
張大偉分析稱，不論是從以往的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，亦或是新出臺(tái)的政策刺激之下，全國(guó)熱點(diǎn)城市的樓市“小陽(yáng)春”一定會(huì)出現(xiàn)，若是與以往出現(xiàn)差別，也只是在于程度的大小、持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短。“本次政策主要影響一二線城市，三四線城市房貸利率已經(jīng)普遍低于3.7%，再跌也很難吸引購(gòu)房者入市。”
實(shí)際上，張大偉的觀點(diǎn)在市場(chǎng)上確有體現(xiàn)。以深圳為例，此前深圳大多數(shù)銀行房貸利率維持在首套4.1%、二套4.5%。此次LPR的下調(diào)，意味著深圳的房貸利率最低將下調(diào)至首套3.85%、二套4.25%。
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，若按總價(jià)500萬(wàn)元、30年的商業(yè)貸款計(jì)算，等額本息還貸方式下，購(gòu)房者每月的房貸成本將下降503.65元，30年房貸預(yù)計(jì)少支付18.13萬(wàn)元。于購(gòu)房者而言，刺激了購(gòu)買(mǎi)需求、降低了上車(chē)門(mén)檻，對(duì)于樓市預(yù)期具有一定的積極作用。
值得注意的是，春節(jié)前夕，深圳曾釋放政策利好，包括深戶取消社保年限、非深戶社保要求5年改3年等（下稱“新政”）。當(dāng)時(shí)曾有市場(chǎng)消息稱，新政的到來(lái)讓部分地產(chǎn)人取消了外出計(jì)劃留守深圳，多數(shù)樓盤(pán)“春節(jié)不打烊”，還開(kāi)啟一輪春節(jié)特惠促銷(xiāo)活動(dòng)，以求換得到訪量及認(rèn)購(gòu)量的提升。
某中介機(jī)構(gòu)人士向鈦媒體APP表示，從有接觸的項(xiàng)目處了解到，春節(jié)期間也有幾套成交量，但整體情況不算明朗，只有略微上升。“新政帶來(lái)的影響還未得到體現(xiàn)，市場(chǎng)雖然較之前更有信心，但觀望情緒仍在，大家都在期待更大的利好釋放，比如房貸利率的下調(diào)。”
剛剛結(jié)束的春節(jié)假期，曾被不少地產(chǎn)從業(yè)人士予以厚望，尤其深圳新政落地之際，帶動(dòng)了售樓處到訪量及成交量的上漲。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，春節(jié)假期內(nèi)（2月9日-2月17日），整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然表現(xiàn)一般，25個(gè)代表城市新房日均成交面積較上年春節(jié)假期下降約27%。
其中，一線城市在限購(gòu)政策松動(dòng)影響下，成交有所上漲。從成交面積來(lái)看，春節(jié)8天，深圳新房成交面積約0.32萬(wàn)平方米，日均成交面積同比2023年春節(jié)上漲了125%，漲幅僅次于上海。
對(duì)此中指研究院分析表示，春節(jié)期間深圳多盤(pán)通過(guò)限定的特惠房源、家裝禮包、購(gòu)房送物業(yè)費(fèi)等方式吸引客源，是促成成交的原因之一。同時(shí)2月7日，深圳放松限購(gòu)政策，穩(wěn)定市場(chǎng)信心，也對(duì)市場(chǎng)起到了一定的刺激作用。
春節(jié)假期后，深圳部分新盤(pán)發(fā)布喜報(bào)
另?yè)?jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期期間，深圳新房住宅共成交17套，日均成交量約2套，這一數(shù)據(jù)在去年春節(jié)則是0套。
不過(guò)鈦媒體APP也從多家房企人士處獲悉，今年春節(jié)期間售樓處幾乎都在加班，到訪量確有改善，但轉(zhuǎn)化情況不甚理想。
一家大型央企深圳寶安區(qū)某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人向鈦媒體APP表示，春節(jié)期間，該項(xiàng)目的來(lái)訪量有約30批，成交的只有一套，成交金額在300多萬(wàn)元。“目前客戶對(duì)于購(gòu)房的意愿不高，普遍存在觀望心理，尤其我們項(xiàng)目屬于投資類(lèi)產(chǎn)品，剛需屬性不強(qiáng)。并且項(xiàng)目一直在打折促銷(xiāo)，導(dǎo)致銷(xiāo)量下行，早期購(gòu)買(mǎi)的客戶很多都虧錢(qián)了，所以現(xiàn)在都沒(méi)信心買(mǎi)。”
某TOP10房企人士表示，目前公司在深圳的在售項(xiàng)目都是尾盤(pán)為主，不具備代表性，“深圳市場(chǎng)要想恢復(fù)，還得有一段時(shí)間，其關(guān)鍵并不是政策的影響，而是信心的影響，這中間還有個(gè)轉(zhuǎn)化過(guò)程。”
某國(guó)資背景房企深圳光明區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士持相同觀點(diǎn)，他指出，新政是在春節(jié)前發(fā)布的，假期里很多潛在客戶離深返鄉(xiāng)，所以客戶數(shù)量還沒(méi)有明顯變化，估計(jì)最快要到本周末（2月24日-25日）才能得到展現(xiàn)。
事實(shí)上，春節(jié)期間本就為樓市傳統(tǒng)淡季，即使有新政加持，回暖仍需要一定周期，顯效尚需時(shí)日。某央企人士表示，當(dāng)前市場(chǎng)的穩(wěn)定主要依賴于迫切的自住型購(gòu)房者，而對(duì)于那些抱有投資目的、并非急于成交的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，普遍選擇暫時(shí)保持資金觀望，以觀察市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。
值得一提的是，雖然市場(chǎng)的整體表現(xiàn)不算理想，但也有部分新盤(pán)得到購(gòu)房者的青睞。
華南某房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向鈦媒體APP表示，目前公司在深圳龍華區(qū)、龍崗區(qū)均有多個(gè)在售新盤(pán)，春節(jié)期間公司龍華區(qū)項(xiàng)目到訪客戶有100多批，轉(zhuǎn)化率較為理想。
春節(jié)期間深圳某新盤(pán)售樓處客戶到訪情況
2月6日，深圳南山區(qū)卓越九瓏項(xiàng)目獲批預(yù)售，正月初三便早早進(jìn)入開(kāi)工狀態(tài)，鈦媒體APP從該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人士處了解到，基于市場(chǎng)分化、區(qū)域利好、新政帶動(dòng)等因素影響下，春節(jié)期間的到訪量達(dá)到日均70-80批，其中不乏外地客、學(xué)生客等新獲購(gòu)房指標(biāo)的客戶出現(xiàn)。
卓越九瓏營(yíng)銷(xiāo)人士表示：“已有購(gòu)房指標(biāo)的購(gòu)房群體，接收到市場(chǎng)信息和樂(lè)觀情緒，但仍處于謹(jǐn)慎觀察期。新獲得購(gòu)房指標(biāo)的購(gòu)房群體，需要時(shí)間看房、看市場(chǎng)、比對(duì)價(jià)格，仍需要一定考慮周期。預(yù)計(jì)政策影響會(huì)整體在3-4月份體現(xiàn)。”據(jù)悉，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2月25日正式開(kāi)盤(pán)，目前還在蓄客階段。
前述某國(guó)資背景房企深圳光明區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士亦表示，新政放開(kāi)后，符合購(gòu)房資格的購(gòu)房者有明顯提升，對(duì)于樓市“小陽(yáng)春”有6成把握。
另?yè)?jù)安居客深圳統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期該平臺(tái)上新房流量環(huán)比節(jié)前連續(xù)七天增幅最高超151%；假期VR看房用戶、假期新房小程序累計(jì)訪問(wèn)量環(huán)比節(jié)前均有5倍以上增幅。換言之，深圳的意向購(gòu)房者在增多，加之最新的降息利好，或?qū)⒊霈F(xiàn)樓市“小陽(yáng)春”。
圖源：安居客深圳
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析到，市場(chǎng)最終能否企穩(wěn)，要看3-4月份的數(shù)據(jù)。一方面，去年3月下旬開(kāi)始，銷(xiāo)售放緩形成了低基數(shù)；另一方面，節(jié)前重點(diǎn)城市相繼出臺(tái)重磅紓困政策，加上今年將穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、促就業(yè)放在更加突出的位置，考慮到需求端正在修復(fù)，預(yù)計(jì)3-4月份商品房市場(chǎng)將會(huì)回到企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)中。（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）
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