近日，世紀互聯(lián)與大家保險集團旗下另類資產(chǎn)投資管理平臺大家投資控股有限責任公司（以下簡稱“大家投控”）簽署協(xié)議，共同設立Pre-REITs基金，投資于包括算力中心在內(nèi)的大基地型數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)。本次雙方設立的中國數(shù)據(jù)中心領域的Pre-REITs基金是行業(yè)里程碑式的重大合作，也是國內(nèi)數(shù)據(jù)中心行業(yè)所有REITs類項目的行業(yè)首發(fā)。
本次合作由大家投控與世紀互聯(lián)共同出資設立基金，投資于世紀互聯(lián)位于江蘇省蘇州太倉市的旗艦級數(shù)據(jù)中心項目。該項目為長三角地區(qū)最大的第三方數(shù)據(jù)中心基地之一，在運營IT容量約210兆瓦（MW），為互聯(lián)網(wǎng)、政府、企業(yè)客戶提供算力基礎設施底座，已成為多家新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)在長三角地區(qū)的核心數(shù)據(jù)節(jié)點。未來該項目IT容量將擴展至300兆瓦以上。
Pre-REITs基金是一個業(yè)內(nèi)詞匯，其概念是參考股權(quán)市場的Pre-IPO基金，主要是指以未來滿足REITs上市的基礎設施類資產(chǎn)為投資標的，在項目相對早期進行投資，經(jīng)過適當?shù)姆趸团嘤笃谕ㄟ^公募REITs的形式進行退出的私募基金產(chǎn)品。Pre-REITs的本質(zhì)是公募REITs的前融，其收益主要來自于項目標的資產(chǎn)的內(nèi)在成長和一二級市場的定價差異。
Pre-REITs投資的項目大多處于相對早期的階段，此時資產(chǎn)可能尚未完全成熟或穩(wěn)定。而公募REITs投資的是已經(jīng)成熟穩(wěn)定的不動產(chǎn)項目，以數(shù)據(jù)中心為例，滿足穩(wěn)定運行三年以上，是數(shù)據(jù)中心REITs的“硬性指標”。
除了投資階段的不同以外，Pre-REITs與公募REITs的退出機制也存在很大的差別，相較之下Pre-REITs的退出機制多樣，可以通過包括公募REITs、私募REITs、類REITs、大宗交易等方式實現(xiàn)退出，而其主要收益來自于項目標的資產(chǎn)的內(nèi)在成長和一二級市場的定價差異。
與之相比，公募REITs的退出機制略顯單一，大多數(shù)是主要通過證券交易所上市交易實現(xiàn)退出，而主要收益來源于不動產(chǎn)項目的租金收入和資本增值。
更為重要的一點是，Pre-REITs與公募REITs在監(jiān)管方面的要求也是天差地別，Pre-REITs上市條款主要取決于投資人的偏好，核心思想是資金方與資產(chǎn)方需求相匹配即可，相對而言監(jiān)管要求靈活，只會收到私募基金相關(guān)法律法規(guī)的約束；
而公募REITs則是對主體資格、資產(chǎn)規(guī)模、回收資金用途等多個方面都有著明確的要求和規(guī)定。公募REITs的底層資產(chǎn)需要標的資產(chǎn)符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、權(quán)屬清晰、資產(chǎn)完整可轉(zhuǎn)讓、運營穩(wěn)定、收益良好，資產(chǎn)規(guī)模要求以及相關(guān)參與方的信用狀況等方面。
同時公募REITs還會受到證券交易所和監(jiān)管機構(gòu)的嚴格監(jiān)管，需要定期披露財務報告和運營情況。
世紀互聯(lián)相關(guān)負責人表示，Pre-REITs作為前置權(quán)益性融資，對后續(xù)的公募REITs有促進的作用，主要體現(xiàn)在四個方面：
數(shù)據(jù)中心REITs化運營早在2020年就有多家國內(nèi)IDC公司傳出布局數(shù)據(jù)中心REITs化運營的消息。經(jīng)過近四年的“掙扎”，均是“雷聲大，雨點小”，多個計劃RIETs的項目“胎死腹中”。
總結(jié)數(shù)據(jù)中心REITs化運營成功與否，不僅依靠數(shù)據(jù)中心自身經(jīng)營情況，還需要跨過三道坎。
首先，因為數(shù)據(jù)中心屬于基礎設施，具備房地產(chǎn)屬性，申請REITs的數(shù)據(jù)中心必須是“房地一體”，須為自持物業(yè)。租賃物業(yè)的數(shù)據(jù)中心并不具備申請條件，“原先，大多數(shù)數(shù)據(jù)中心均采用租賃物業(yè)的形式，這是大多數(shù)數(shù)據(jù)中心沒能完成REITs的關(guān)鍵因素之一。”某國內(nèi)頭部IDC服務商高管曾對鈦媒體APP指出。
其次，因為REITs的特性為公募基金，資產(chǎn)需轉(zhuǎn)給公眾投資人持有，以目前我國的相關(guān)政策對公募基金的要求十分嚴格。該名高管表示，對于數(shù)據(jù)中心而言，在REITs的過程中需要審核數(shù)據(jù)中心包括置地、土建、能評、立項、驗收、能耗指標（PUE)等，數(shù)據(jù)中心全生命周期的各個環(huán)節(jié)均需完全合規(guī)，并需要當?shù)卣鞴懿块T出具“無異議函”。嚴格的審核過程，以及需要當?shù)卣鞴懿块T大力支持，做“背書”的要求，又進一步提高了數(shù)據(jù)中心REITs的“門檻”。
在滿足上述兩個要求的同時，進行REITs的數(shù)據(jù)中心還需滿足“穩(wěn)定運營”的條件——數(shù)據(jù)中心上架率較高，運營比較穩(wěn)定，據(jù)了解，按照相關(guān)規(guī)定，進行REITs的數(shù)據(jù)中心原則上需滿足穩(wěn)定運營三年以上的條件。
眾所周知，數(shù)據(jù)中心屬于長期運營項目，達到穩(wěn)定運營且上架率較高的條件要求的相對來說都是較為早期的項目，而早期數(shù)據(jù)中心又大多采用租賃物業(yè)的形式（不滿足條件一）。綜上，目前我國數(shù)據(jù)中心符合REITs化條件的數(shù)據(jù)中心可以說是“鳳毛麟角”。
所以雖然有證監(jiān)會在2023年3月發(fā)布的《關(guān)于進一步推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》中提到“建立重點地區(qū)綜合推動機制。依托REITs儲備項目豐富的重點地區(qū)，聚焦國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵的能源、交通、生態(tài)環(huán)保、保障性租賃住房和數(shù)據(jù)中心等重點領域....”在內(nèi)的多個政策在推動數(shù)據(jù)中心REITs化運營，但是直到目前為止，尚未有真正意義上的公募REITs成功的數(shù)據(jù)中心案例出現(xiàn)。
其實，剖析國內(nèi)數(shù)據(jù)中心REITs之難，除了前文提到的三個硬性條件外，還有兩個個隱形的難點。其一是地方政府是否有政策支持。這點來看，受限于當下大環(huán)境，各地方政府也都在尋找新的增長點，而REITs化運營的數(shù)據(jù)中心，可以被視為帶動經(jīng)濟的一個“嘗試”，所以這個難點在大多數(shù)地區(qū)已不是阻礙。
第二就是：數(shù)據(jù)中心內(nèi)承載著數(shù)據(jù)，而數(shù)據(jù)的安全已經(jīng)上升為國家安全的層面，數(shù)據(jù)中心行業(yè)對外資的敏感度極高，如若REITs運營，可能會引入大量外資投資到國內(nèi)數(shù)據(jù)中心行業(yè)內(nèi)，間接對數(shù)據(jù)安全造成影響。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜張申宇，編輯丨蓋虹達）
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