2024年，對于中國的地產(chǎn)金融市場，是充滿變革與調(diào)整的一年。房貸利率均下調(diào)的一系列政策，終于“千呼萬喚始出來”。
很多貸款購房者，在等待中驚喜地發(fā)現(xiàn)，自己每月的還款額減少了，省下的錢可以外出吃飯購物，生活負(fù)擔(dān)減輕了不少。刺激經(jīng)濟(jì)增長的效應(yīng)，正在顯現(xiàn)。
“此次存量房貸利率下調(diào)預(yù)計(jì)惠及5000萬戶家庭，影響人口約1.5億。這一政策將為這些家庭平均每年減少利息支出約1500億元。”中國人民銀行行長潘功勝表示。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新政策有助于擴(kuò)大消費(fèi)和投資，減少提前還貸行為，減少違規(guī)置換存量房貸的行為，保障經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展，并期待2025年政策持續(xù)發(fā)力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)。
12月20日，央行宣布新一期LPR報(bào)價(jià)：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。
2024年，LPR經(jīng)歷了多次調(diào)整，1年期LPR在7月和10月分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)和25個(gè)基點(diǎn)，而5年期以上LPR在2月和10月分別下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。
隨著LPR的調(diào)整，全國主要城市的房貸利率也相應(yīng)發(fā)生變化，目前全國大部分城市房貸利率維持在3.0%左右：廣州新增房貸利率統(tǒng)一調(diào)整為最低3%，南京新簽的5年期商業(yè)貸款利率上調(diào)至3.0%，武漢首套房利率調(diào)整為3.1%，廈門首套房最低利率調(diào)整為3.05%，杭州首套房貸利率為3.1%。
2024年，在 “去庫存”基調(diào)下，新發(fā)放貸款利率在市場報(bào)價(jià)利率基礎(chǔ)上減點(diǎn)幅度進(jìn)一步擴(kuò)大，利率水平大幅下降，新老房貸的利差拉大。
事實(shí)上，在9月初，不少背負(fù)房貸的購房者還很忐忑，認(rèn)為存量房貸利率下調(diào)是一件遙遙無期的事情。
不過，新政從出臺(tái)到快速落地，效率之高，讓不少還貸者們感到驚喜。
9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上表示，將引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。9月29日，央行發(fā)布公告，明確完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制有關(guān)事宜。
10月25日，多家銀行正式開啟存量房貸利率批量調(diào)整工作，符合條件的房貸利率均調(diào)整為貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減30BP。10月31日，多家銀行發(fā)布公告，進(jìn)一步細(xì)化安排，主要從加點(diǎn)幅度調(diào)整和重定價(jià)周期調(diào)整兩個(gè)方面，對浮動(dòng)利率定價(jià)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款進(jìn)行優(yōu)化完善。
11月1日起，中國存量房貸利率迎來了動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，從加點(diǎn)幅度和重定價(jià)周期兩個(gè)方面著手完善存量房貸利率定價(jià)，旨在解決新老房貸利差拉大的問題。
政策的效力開始顯現(xiàn)，國家統(tǒng)計(jì)局于12月16日發(fā)布11月70城房價(jià)數(shù)據(jù)，北京新房價(jià)格環(huán)比下跌0.5%，跌幅收窄；北京二手房價(jià)實(shí)現(xiàn)連續(xù)上漲兩連漲，整體漲幅0.9%，其中90平以下戶型漲幅高達(dá)1.4%。
從央行發(fā)布的11月社融和信貸數(shù)據(jù)來看，11月住戶貸款新增2700億元，同比小幅少增225億元，其中主要支撐來自中長期貸款。居民短期貸款當(dāng)月凈減少370億元，同比少增964億元。居民中長期貸款新增3000億元，同比多增669億元。這意味著，提前還貸的減少，以及地產(chǎn)銷售回暖，帶動(dòng)了居民中長期貸款修復(fù)。
“一攬子房地產(chǎn)金融政策的社會(huì)反響是非常積極正面的。”中國人民銀行副行長陶玲在10月的發(fā)布會(huì)上表示，“我們注意到，不少城市同步調(diào)整了限購、稅收等房地產(chǎn)調(diào)控政策，市場信心和銷售都出現(xiàn)了改善。”
回顧過往，我國還經(jīng)歷過兩輪存量按揭利率下調(diào)。2008年下半年，在次貸危機(jī)的大背景下，房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)多項(xiàng)組合刺激政策，降息5次，降稅，貸款利率優(yōu)惠。具體來看，個(gè)人新增房貸利率優(yōu)惠從85折降到7折，幾個(gè)月后，在各方博弈下，存量房貸在2009年初也達(dá)到了7折優(yōu)惠。當(dāng)時(shí)央行還規(guī)定，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。多項(xiàng)政策疊加，直接帶動(dòng)了當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，到了2010年，房地產(chǎn)市場開始“過熱”。
2023年，提前還貸、貸款置換現(xiàn)象頻出，政策著重于 “引導(dǎo)借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)范住房信貸市場秩序”。當(dāng)年8月31日，央行、國家金監(jiān)總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，對兩類按揭利率進(jìn)行了調(diào)降：首套個(gè)人住房貸款，以及認(rèn)房不認(rèn)貸后， 符合首套住房標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人住房貸款。
圍繞“穩(wěn)樓市”，一系列政策組合拳持續(xù)發(fā)力。據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至12月底，全年地產(chǎn)相關(guān)政策出臺(tái)數(shù)量達(dá)780余條。
國際金融專家趙慶明告訴鈦媒體App：2024年，房地產(chǎn)政策的力度和頻率均史無前例，政策應(yīng)出盡出，首付比例降至歷史最低水平，房貸利率調(diào)整至歷史低位，住房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)優(yōu)惠力度持續(xù)加大。與此同時(shí)，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額近4萬億元，保障房“以購代建”、收回存量土地等創(chuàng)新性政策出臺(tái)。
除了增量、存量房貸利率下調(diào)，購房者們也格外關(guān)注首付比例、取消利率下限、降公積金利率等。
12月31日，上海發(fā)布稱，上海市存量個(gè)人住房公積金貸款將于2025年1月1日起，按規(guī)定執(zhí)行新利率。2024年5月18日前發(fā)放的未到期個(gè)人住房公積金貸款，自2025年1月1日起，將執(zhí)行調(diào)整后利率。調(diào)整后，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別為2.775%和3.325%。無需借款人申請，相關(guān)部門將統(tǒng)一批量下調(diào)。
同時(shí)，北京市存量公積金貸款利率也將于2025年1月1日起下調(diào)，2024年5月18日前發(fā)放的住房公積金個(gè)人住房貸款，按相應(yīng)的首套、二套利率調(diào)整。
目前，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限也已取消。
未來，中國貨幣政策預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持適度寬松的基調(diào)。12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，2025年將實(shí)施適度寬松的貨幣政策，并適時(shí)降息降準(zhǔn)。這是近14年來首次從“穩(wěn)健”調(diào)整為“適度寬松”，預(yù)示著逆周期調(diào)節(jié)力度將顯著加大。
現(xiàn)在3%的房貸利率還有沒有下降空間呢？原國家房改課題組組長孟曉蘇向媒體表示，房貸利率下一步還應(yīng)該降，至少還能降50個(gè)基點(diǎn)，降到2.5%上下應(yīng)該是可以的。他認(rèn)為，如此降息不會(huì)讓銀行活不下去，因?yàn)榇婵罾试谙陆担y行還享有一定的息差。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2025年存款準(zhǔn)備金率有望下調(diào)一個(gè)百分點(diǎn)左右，這將釋放流動(dòng)性，為LPR報(bào)價(jià)下調(diào)創(chuàng)造條件。預(yù)計(jì)2025年政策利率有望下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，顯著高于2024年的降幅，屆時(shí)將引導(dǎo)LPR報(bào)價(jià)跟進(jìn)下調(diào)。
上述人士指出，不排除2025年通過較大幅度引導(dǎo)5年期以上LPR報(bào)價(jià)下行等方式，繼續(xù)對居民房貸實(shí)施較大力度定向降息的可能，這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一招。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜孫騁，編輯｜劉洋雪）
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